NUEVA LEY QUE REGULA EL ARRENDAMIENDO DE BIENES INMUEBLES
Es probable que muy pronto se empiece a ver una nueva modalidad relacionada al financiamiento de residencias o de otros bienes inmuebles como locales comerciales. Actualmente la ley 179 del 16 de noviembre de 2020, publicada en Gaceta oficial 29155-A y previo cumplimiento de los requisitos establecidos en la ley, permitirá a los bancos, Las empresas fiduciarias y otras personas jurídicas autorizadas por la Superintendencia de Bancos de Panamá a financiar dichos bienes inmuebles a través de la modalidad de arrendamiento financiero. Esto es muy similar a lo que se conoce como arrendamiento financiero de bienes muebles – «autos por ejemplo” y que en inglés llamamos leasing.
El arrendamiento financiero de bienes inmuebles podrá recaer, en adición de viviendas, sobre locales comerciales, industriales, incluyendo galeras y espacios de oficinas
¿Me conviene o no como beneficiario final adquirir mi vivienda principal o la construcción de un local comercial a través de este nuevo método? ¿Será preferible utilizar el método tradicional de un préstamo hipotecario?
No es tan fácil dar una respuesta rápida sin analizar la situación particular de cada uno. Pero en varios escenarios hipotéticos, da la impresión de que, para adquirir una residencia principal, no pareciera tener mucho beneficio o ninguno.
En cambio, para la adquisición de un local comercial o remodelaciones, en algunos escenarios pareciera indicar que si existen beneficios importantes en el área fiscal, que vale la pena analizar con su contador.
BENEFICIOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO – comprador o beneficiario final
Los intereses y la porción de los alquileres correspondientes a intereses que se paguen por razón de arrendamientos financieros sobre bienes inmuebles podrán deducirse, siempre que el arrendatario financiero y contribuyente, persona natural o jurídica, sea el deudor solidario de la obligación garantizada y el monto anual a deducir no exceda de quince mil dólares (US$15,000.00). Este límite ya existe en los préstamos hipotecarios tradicionales.
Si estamos ante unidades inmobiliarias cuyo precio de venta sea inferior a doscientos mil dólares (US$200,000.00), usted podrá deducirse hasta el 15 % del componente de capital vinculado al alquiler mensual, durante los primeros cinco años desde que se perfecciona el contrato de arrendamiento financiero de bienes inmuebles.
Asumiendo que este beneficio aplica a todo tipo de persona natural, asalariado, para su residencia principal, pues entonces, éste es un beneficio que actualmente no existe en los préstamos hipotecarias tradicionales, sin embargo, en el caso antes citado, el máximo de deducción en este caso sería de aproximadamente B/.450 al año y solo por cinco años.
La ley indica, al igual que cualquier otro contrato de arrendamiento financieros, que si finalizado el contrato, el arrendatario financiero opta por la compra del bien objeto de este, podrá depreciarlo por su residual o por el precio pactado en el contrato
En un préstamos hipotecario tradicional, en los casos de bienes inmuebles comerciales, o mejoras a oficinas, según el código fiscal, al adquirir usted un bien inmueble ya sea a través de una compra directa o a través de un préstamos hipotecario tradicional, el código fiscal actualmente lo limita a usted a depreciar dicho activo en no menos de 30 años.
En cambio mediante el método de arrendamiento financiero, pareciera que es posible castigar el resultado de una forma más rápida, ya que el alquiler del dicho arrendamiento financiero, sería un gasto de alquiler, en lugar de ser a través de depreciación y eso puedo lograr que un bien inmueble pueda ser amortizado digamos en 10 años, a través de un arrendamiento financiero.
Por supuesto que hay que analizar otros temas, entre ellos el ITBMS, presentación de dicha información en los estados financieros en base a NIIF, etc.
El ITBMS y FECI: Los alquileres pagados bajo un arrendamiento financiero de bienes inmuebles no serán gravados con el impuesto sobre transferencia de bienes corporales muebles y la prestación de servicios (ITBMS) por un periodo de cinco años, a partir de la entrada en vigencia de esta Ley.
Este caso sería una diferencia importante entre un préstamos hipotecarios y un arrendamiento financiero de bien inmueble. Si el arrendatario, no es contribuyente del ITBMS, pues no tendrá como transferir dicho impuesto a un tercero o rebajarlo como parte de sus compras gravadas con el ITBMS.
IMPUESTO DE ITBI (Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles)
Al finalizar el contrato de arrendamiento financiero de bienes inmuebles, todo bien inmueble que sea traspasado al arrendatario financiero o beneficiario que este haya designado con fines sucesorios no estará sujeto al impuesto de transferencia de bienes inmuebles, el cual es un 2% del precio de venta o valor catastral ajustado, cualquiera de los dos sea mayor.
Para efectos del pago del impuesto de ITBI, se considerarán como viviendas y locales comerciales nuevos aquellos inmuebles cuya compraventa se perfeccione una vez concluyan la primera operación de arrendamiento financiero de bienes inmuebles y sea el arrendatario financiero inicial quien ejerza la opción de compra
BENEFICIOS Y OBLIGACIONES DE ARRENDADOR
Para los arrendamientos financieros de bienes inmuebles, se reputarán deducibles los gastos en que incurra el arrendador financiero, al tenor del contrato, en concepto de impensas del bien objeto de este, primas de los contratos de seguro que amparen dicho bien y demás erogaciones normales incurridas en la utilización y preservación del bien.
Depreciación del bien. Para efectos fiscales, el arrendador financiero deberá llevar la depreciación del bien inmueble objeto del contrato en el plazo de duración de este, o a opción del arrendador financiero, en un plazo mayor que él estime conveniente. La base para el cálculo de la depreciación será el valor de adquisición del bien, que comprende los desembolsos efectuados por el arrendador financiero para la adquisición o construcción del bien inmueble y los impuestos, incluyendo el impuesto de transferencia de bienes muebles
Las operaciones de arrendamiento financiero de bienes inmuebles serán objeto de la aplicación de la retención prevista en la Ley 4 de 1994 (FECI), bajo las mismas condiciones o excepciones a la cual está sujeta dicha ley del FECI (1%)
Los intereses y alquileres pagados durante el arrendamiento financiero del bien inmueble serán renta gravable para el arrendador financiero.
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